La cedolare secca potrebbe tornare anche per le locazioni commerciali nella Legge di Bilancio 2027. Il Governo sta valutando una nuova misura per estendere il regime di tassazione sostitutiva agli immobili non abitativi, con particolare attenzione ai negozi e alle attività commerciali di vicinato.
La misura, tuttavia, non è ancora legge. Le condizioni definitive, l’aliquota, gli immobili interessati e gli eventuali limiti dimensionali dovranno essere stabiliti dal provvedimento che sarà eventualmente inserito nella Legge di Bilancio 2027.
Per proprietari di negozi e locali commerciali, si tratta quindi di un tema da seguire con attenzione.
Cosa si sta valutando
L’ipotesi di una cedolare secca sugli affitti commerciali è tornata al centro del confronto sulla prossima manovra finanziaria.
Secondo le informazioni disponibili, il Governo sta valutando una misura che potrebbe riguardare determinate categorie di immobili commerciali, con l’obiettivo di favorire il mercato delle locazioni e sostenere soprattutto il commercio di prossimità.
Anche Confcommercio ha proposto l’introduzione della cedolare secca sulle locazioni commerciali, ipotizzandola in particolare per i negozi di vicinato e collegandola, nella proposta dell’associazione, alla riduzione del canone di locazione.
Al momento, quindi, è opportuno parlare di ipotesi di cedolare secca commerciale 2027 e non di una misura già approvata.
Come funzionava
Esiste già un precedente importante.
La Legge di Bilancio 2019 aveva previsto, per i contratti stipulati nel 2019, la possibilità di applicare la cedolare secca del 21% ai canoni relativi a immobili classificati catastalmente come C/1, cioè negozi e botteghe, con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.
La disciplina era però limitata ai contratti stipulati nel 2019 e non è diventata un regime ordinario permanente per le locazioni commerciali.
Proprio questo precedente costituisce oggi uno dei principali riferimenti per le nuove proposte.
Quali immobili potrebbero rientrare?
Questo è uno degli aspetti ancora da definire.
Il precedente del 2019 riguardava gli immobili C/1 fino a 600 mq. Per la Legge di Bilancio 2027, tuttavia, le indiscrezioni parlano di una possibile misura più selettiva.
Tra le ipotesi riportate nelle ultime settimane vi è anche quella di ridurre il limite dimensionale, ad esempio nell’ordine di 250-300 mq, rispetto ai 600 mq previsti dalla disciplina del 2019. Si tratta però, allo stato attuale, di un’ipotesi e non di una disposizione vigente.
Sarà quindi fondamentale attendere il testo definitivo della Legge di Bilancio 2027 per capire:
- quali categorie catastali saranno ammesse;
- quale sarà la superficie massima;
- quale aliquota verrà applicata;
- se saranno interessati soltanto i nuovi contratti;
- se saranno previste condizioni sul canone;
- quali saranno le modalità per esercitare l’opzione;
- se la misura riguarderà soltanto alcune tipologie di proprietari.
Quale sarebbe il vantaggio?
La cedolare secca sostituisce, nei casi in cui è applicabile, la tassazione ordinaria del reddito derivante dalla locazione con un’imposta sostitutiva.
Se la nuova disciplina dovesse confermare un’aliquota del 21%, il confronto con la tassazione ordinaria potrebbe risultare particolarmente interessante per alcuni proprietari di immobili commerciali.
Il vantaggio effettivo, però, non può essere determinato guardando soltanto all’aliquota del 21%.
Occorre considerare anche il reddito complessivo del proprietario, le aliquote IRPEF applicabili, le addizionali e gli altri effetti fiscali collegati alla scelta del regime.
Per questo motivo, prima di modificare un contratto di locazione o assumere decisioni sulla stipula di un nuovo contratto, è opportuno effettuare un calcolo fiscale personalizzato.
Cedolare secca commerciale e nuovi contratti di locazione
Uno dei punti più importanti sarà capire se la nuova misura riguarderà esclusivamente i nuovi contratti di locazione commerciale oppure anche rapporti già esistenti.
Il precedente del 2019 era riferito ai contratti stipulati nell’anno 2019 e prevedeva inoltre una specifica esclusione nel caso in cui, alla data del 15 ottobre 2018, fosse già in corso un contratto non scaduto tra gli stessi soggetti per il medesimo immobile, successivamente interrotto anticipatamente.
La nuova disciplina potrebbe riprendere, modificare oppure superare questo schema.
Per questo sarà importante verificare attentamente data del contratto, categoria catastale dell’immobile, soggetti coinvolti e condizioni previste dalla futura norma.
Cedolare secca negozi 2027: cosa devono fare oggi i proprietari?
Al momento non è necessario prendere decisioni sulla base di una misura che non è ancora definitiva.
È invece utile verificare preventivamente:
- la categoria catastale dell’immobile;
- la superficie dell’unità immobiliare;
- il canone di locazione attuale o previsto;
- la durata e la data di stipula del contratto;
- la situazione reddituale del proprietario;
- l’eventuale convenienza della cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria.
In questo modo sarà possibile valutare rapidamente la situazione quando verrà approvato il testo definitivo della Legge di Bilancio 2027.
Cedolare secca sugli affitti commerciali: attenzione a non confondere proposta e legge
È importante distinguere tra proposte, emendamenti e norme effettivamente approvate.
Nel corso del 2025 e del 2026 sono state presentate diverse iniziative parlamentari per estendere o stabilizzare la cedolare secca agli immobili non abitativi. Ad esempio, il disegno di legge S.1828, presentato nel marzo 2026, propone la stabilizzazione della cedolare secca al 21% per le locazioni di immobili a uso diverso dall’abitativo; al 21 aprile 2026 risultava assegnato alla Commissione Finanze e Tesoro del Senato, senza che fosse ancora iniziato l’esame.
Queste iniziative parlamentari costituiscono il contesto del dibattito, ma non equivalgono all’introduzione della cedolare secca commerciale.
Commercialista Roma: come valutare la convenienza della cedolare secca
Per un proprietario di un negozio o di un altro immobile commerciale, la scelta del regime fiscale deve essere valutata considerando la situazione complessiva.
Un commercialista a Roma può verificare il trattamento fiscale del canone di locazione, confrontare la tassazione ordinaria con quella eventualmente prevista dalla nuova cedolare secca e valutare gli effetti della misura sulla situazione fiscale complessiva del proprietario.
Lo Studio Tributario Lucchese, con sede a Roma, assiste privati, professionisti e imprese nella gestione degli aspetti fiscali e tributari e nell’analisi delle novità introdotte dalla normativa fiscale.
Conclusioni
La possibile cedolare secca sui negozi nel 2027 rappresenta una delle misure da monitorare in vista della Legge di Bilancio 2027.
La precedente esperienza del 2019 dimostra che una cedolare del 21% per determinate locazioni commerciali è già stata prevista dal legislatore, ma la nuova disciplina potrebbe avere caratteristiche differenti, soprattutto per quanto riguarda immobili interessati, dimensioni e condizioni di accesso.
Al 25 settembre 2026 la misura non è ancora definitiva. Per conoscere aliquota, requisiti e decorrenza sarà necessario attendere il testo della Legge di Bilancio 2027.
Lo Studio Tributario Lucchese continuerà a seguire l’evoluzione della normativa e gli eventuali chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.